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封顶频现的宁波,还值得进入吗?


来源:    发布时间:2019-09-29 1535 次浏览
摘要: 
      

  2019年,宁波楼市热度持续,1-8月市区宅地成交601万方,位居长三角城市第4位,仅次于杭州、南京和上海,绿地、雅戈尔、万科、绿城补仓深耕。房地产市场高关注度的背后是宁波快速提升的城市价值,强大基本面的支撑为市场注入动力。

  今年宁波已成交7宗封顶地块,楼面价20750元/方,配建增加,地价高企,这座城市还有进入空间吗?接下来本文将从基本面和楼市面来分析宁波的机遇与风险。

  01

  
◆ 长三角南翼经济中心,城市扩容,能级提升

宁波作为新一线城市,是长三角城市群南翼经济中心,与南京、杭州、苏州和无锡并列为长三角五大副中心城市,与上海、杭州、金华都在2小时车程之内,城市能级不容小觑。宁波不仅为我国重要的港口城市、国际贸易物流港,放眼至全球范围内,同时也是世界第四大港口城市。2018年,宁波舟山港连续10年货物吞吐量全球第一、全球首破10亿吨。
宁波区位图

封顶频现的宁波

  2016年,宁波调整行政区划,鄞州、海曙、江东三区重组,江东整体并入鄞州区,同时鄞州区西部部分乡镇街道并入海曙区,打破传统老三区的狭小空间,海曙、鄞州、江北组成新的核心区,奉化撤县设区。宁波城区骨架向东向南打开,从单核(三江口)到双核(三江口+东部新城)再升级至六区,区域大幅调整,城市发展空间增大,推动城市发展提速,对周边县市吸附能力加强。
2019年7月,浙江省人民政府同意设立宁波前湾新区,着力打造世界级先进制造业基地、长三角一体化发展标志性战略大平台、杭州湾产城融合发展未来之城,宁波再次迎来城市发展利好。
◆ GDP过万亿,藏富于民
宁波经济实力雄厚,藏富于民,2018年GDP过万亿,位于长三角第6,浙江省内仅次于杭州。城镇居民可支配收入超6万,处于长三角第4。但值得注意的是,宁波市经济总量与杭州差距在拉大,2017年差距2709亿元,2018年差距2763亿元。

封顶频现的宁波

封顶频现的宁波

  ◆ 落户政策放宽,新增常住人口近20万
2018年3月,宁波全面降低市六区落户门槛;2019年9月,宁波再度放开落户条件,主要涉及人才落户、居住就业落户、老年父母投靠落户、租赁落户和投资创业落户。

封顶频现的宁波

  在近两年的人才新政和落户新政的刺激下,宁波人口流入加速,2018年常住人口高达820万人,在长三角城市中位居第五位;新增19.7万人,增速仅次于杭州。

封顶频现的宁波

  ◆ 内部交通网络正在形成

封顶频现的宁波

  02

  楼市量价追赶新一线水平,整体供求健康

  
◆ 需求释放,楼市量价上涨,步入新一线台阶
2016年前的宁波楼市量价并未有突出表现,自身在消化前期过量库存,规模难敌杭州、苏州、南京这样的新一线城市。随着市场的整体回暖,2016年宁波市场量价快速上涨,基本面向好发展终于反映到了楼市,需求得到释放,加上其他重点城市的严格调控导致成交萎缩,宁波房地产市场逐渐追赶上了新一线水平。

  2010-2019.1-8宁波市区宅地成交

封顶频现的宁波

  2016-2017年宁波迎来新的供地高峰,2018年放缓节奏,而2019年再度加快推地节奏。2019年1-8月,宁波市区宅地成交601万方,已经接近2018全年水平,而楼面价也是快速上涨,创下10775元/方的新高。对比2019年8月长三角重点城市的宅地成交来看,宁波楼面价同环比涨幅居首位,地市热度可见一斑。2019年8月长三角重点城市宅地成交

封顶频现的宁波

  在持续的调控政策下,宁波商品住宅成交规模趋于稳定,均价一路上涨至23156元/方,在长三角仅次于上海、南京和杭州。前期良好的供给节奏让宁波市区处于供不应求状态,强购买力下的宁波市场热度难挡。2010-2019.1-8年宁波市区(不含奉化)商品住宅成交

封顶频现的宁波

  以2016年以来土地市场和住宅市场成交情况来看,宁波整体库存604万方,按近3年月均成交50万㎡计算,去化周期12个月,整体可控。
◆ 呈现鄞州、江北和奉化为首的规模格局宁波市区涉宅用地、商品住宅成交和库存规模

封顶频现的宁波

  从区域结构来看,核心三区的行政区划调整加速了市场外延扩容,奉化划区后凭借价格洼地和投资潜力打破了原有局面,形成了鄞州区、江北区、奉化区为首的成交结构,鄞州区和海曙区依然是价格领头羊。
鄞州区,宁波的核心老三区之一,随着东部新城和南部商务区规划的逐渐成熟,成为当前宁波的新中心城区,经济实力强,整体配套较为成熟,是刚需和改善客群的首选地之一。鄞州市场容量居六区之首,核心区的房价基本在3万以上。随着区域建设外拓,潘火下应等高性价比刚需地开始受到高度关注。

  海曙区,宁波老城区,商业、教育等配套成熟完善;宁波站所在地,对内对外交通便利。海曙区的区域优势明显,享受城市向西向北发展利好。因此,虽然新崭露头角的西部外拓区域成为新的刚需选择,但楼面价涨幅较大,导致海曙区的地价售价比偏高,利润空间被压缩。同时核心区域的库存量偏大,改善项目扎堆。
江北区,是发展起步较晚的核心三区,城市界面不如海曙和鄞州,但享有景观资源和姚江新城利好,未来发展值得期待。姚江新城规划、洪塘产业、慈城新城等都在引导区域西北发展,也因此成为除核心区外的高成交规模板块,人口导入能力强。

  镇海区,沿海化工产业发达,镇海中学、蛟川书院的著名教育资源成为区域标签。镇海区均价不足2万,相比临近的鄞州区,价格优势凸显,因此成为核心三区之外的购房首选之地,客群基础强。如万科蔚蓝城市、世茂中南璀璨云堤等项目的参与登记摇号人数居高不下。但镇海区成交规模并不高,主要是因为供地节奏缓慢,导致市场供不应求。

  北仑区,位于宁波东部,港口经济发达,藏富于民,整体配套尚未成熟。但是距离主城区较远,交通不便,宁波购房者尚处于距离敏感度较高时期,因此北仑难以承接主城区外溢,以地缘客群为主,未来发展空间有限。

  奉化区,2016年划区,宁波城市南向发展重点。轨道交通的建设加速了与宁波的融合,并且开启生命科学城、奉甬新城等新城建设,加快土地供应。奉化区的高城市旧改力度催生了内生需求,城市规划红利和价格洼地催生了大量投资需求,奉化市场容量跃居第二。奉化库存主要集中在周边郊区,中心城区供不应求,大多数人手有房票,但能买到房子却完全靠运气。

  03

  投资建议

  ◆ 宁波仍有进入空间
经济规模位居长三角前列,人口吸附力增强,城市基建全面提速,宁波的宏观基本面发展一路向好。强基本面支撑下的宁波房地产市场发展底气十足,成交规模上涨,房价在长三角仅次于上海、南京和杭州,整体供求健康,因此宁波仍有投资进入空间,并且值得深耕。
从区域角度来看,可重点关注鄞州、镇海和奉化。三区不仅区域库存健康,去化风险低 ,且各自具备较强楼市支撑力。如鄞州是宁波新中心城区,经济发达,配套较为完善,市场容量高;镇海区拥有镇海中学和蛟川书院教育资源,价格优势明显;奉化区是宁波市区价格洼地,享有轨道交通和城市规划利好,加速融入宁波,市场潜力大。
◆ 风险露出头角
高热度下的楼市也往往会伴随着风险,供需错配、市场分化、政策收紧、资金压力等潜在问题比较突出,需要加以警惕。
① 限价政策可能从严

2018年1月-2019年8月宁波新房市场楼盘报价均值环比变化

封顶频现的宁波

  根据中指研究院每月监控的新房市场样本报价情况,宁波房价涨幅进入上行通道,2019年7月的环比涨幅便再度突破1%。而事实上,730中央政治局会议重申房住不炒,不将房地产作为短期刺激经济的手段。宁波目前的市场热度较高,可能会迎来新的调控政策,维持楼市稳定,从严实行限价政策的概率比较大。
② 供需错配,改善去化分化
从2019年的土地出让来看,推地节奏加快且中心城区的优质地块增多。今年的区域地王主要分布在鄞州区,其中7宗地块达到了宁波市的封顶地王价,且有人才房配建,实际拿地成本走高;镇海区、奉化区和余姚市也都迎来了新地王,地价不断刷新。

封顶频现的宁波

  这可能会造成借来的城市供需错配和市场去化风险。在一座城市的框架外延的过程中,刚需人口便有了外溢的可能性,同时周边区域的房地产市场也会随之崛起。但是宁波近期出让的宅地较多位于中心城区,高地价和高配建的压力下,项目一般会走品质改善路线,最终导致改善产品的集中供给,刚需客群的需求却难以满足,进而带来改善产品的销售效果分化加剧。
③ 资金压力下加速销售回款
下半年以来房地产市场资金管控持续加强,银保监会在8月对北京、上海、广州等32个城市银行进行房地产业务专项检查,内容涉及土地储备贷款、开发贷款、个人房贷、住房租赁贷款等涉房贷款和非涉房信贷资金被挪用流向房地产领域的情况,其中就包括宁波,房企融资面收紧,偿债压力增加,房企或选择以价换量加速销售回款,以缓解资金面问题。