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“广场舞”理论,商业地产必修课?


来源:    发布时间:2019-04-15 1235 次浏览
摘要: 
      

  4月13日,中国商业地产行业发展论坛2019(第十六届)年会在苏州金鸡湖畔圆满落幕。两天26位行业翘楚演讲,5场高端对话,创新、运营、实操三场主题讨论之后,2019全联房地产商会商业地产研究会理事工作会作为重头戏收尾。乐居财经作为首席合作财经媒体全程报道。

  实操论坛

派臣(上海)投资管理有限公司董事长 耿乃兴派臣(上海)投资管理有限公司董事长 耿乃兴

  本次实操论坛由派臣(上海)投资管理有限公司董事长耿乃兴担任主持人,他介绍,上午的论坛将有6场主题演讲,加一个高端对话,共有12位行业的杰出代表和大家一起分享他们的实战经验。

  1

  张军

  商机、去化、场景、生态链

  四维度吸引企业入驻

重庆猪八戒网络有限公司副总裁 张军重庆猪八戒网络有限公司副总裁 张军

  张军表示,从互联网产业和商业地产的产业融合,要用互联网的模式,使得商业空间脱离空间的价值去定价,而实现超高的坪效。第二个办公的空间是本质,让它回归到办公的需求。

2

谌俊宇

销售型传统商业步行街有“三痛”

润凯商业集团董事长 谌俊宇润凯商业集团董事长 谌俊宇

  谌俊宇表示销售型的传统商业步行街有“三痛”。第一痛步行街还是“不行街”?步行街销售以后经营不起来,这个街逐渐变成了不行街;第二痛,在销售的时候,我们有一个很有名的广告,叫做“一铺养三代”,但是实际上买过来以后,刚才说的由于这个步行街变成了“不行街”,花了很多钱买来了变成了“三代养一铺”;第三痛就是企业的在做开发的时候,把自持物业都是做得非常好,但是几乎没有人会用心地把当初销售掉的、靠近购物中心的商业街运营好。

  如何解决商业步行街三大痛点?谌俊宇表示,三个痛点,最重要的它是由于三个原因造成的第一个卖出去的商铺,开发商不想管。第二个由于产权分散,管不了。第三个由于各做各的,也没人管。谌俊宇总结了一系列针对步行街的三套办法,一共是118条原则,在五个统一标准之下。

3

肖涛

存量物业改造比新建物业困难不止一倍 

但收益巨大

世茂商业及主题娱乐创新事业部总监 肖涛世茂商业及主题娱乐创新事业部总监 肖涛

  肖涛表示,存量物业改造比新建物业困难不止一倍。但是存量物业改造好以后,带来的收益也是巨大的。中国这两年慢慢进入了存量市场,根据上海市的统计数据,光去年上海有68家存量物业进行改造。作为一个亲历者来说,他分享了世茂广场改造的因由、困难,以及在困难中想到的办法,以及改造后的成果及感受。

  他表示,改造后,取得了一点成绩,改造后的租金收入、客流、营业额增长超过100%。“如果按照存量市场改造和基金的合作来看,我们的改造投入在一年半就达到了现金流回正,我相信这应该是全中国受存量改造项目租金收入增长最高的一个项目。同时我们也集聚了很多世界级的品牌旗舰店,多个品牌刷新中国单店的销售记录。”

4

张志刚

  张志刚:商业之间错位经营能给商圈带来复合增长

苏州柏利城商业管理咨询有限公司总经理 张志刚苏州柏利城商业管理咨询有限公司总经理 张志刚

  张志刚表示,2018年,购物中心的总数是将近6000家,这里只指在建筑面积30000平方米以上的购物中心的商城。预计2025年,整体市场购物中心的数量将达到一万家,当达到一万家的时候,整个的购物中心的市场供应就将面对大的同质化的竞争,企业该怎么办?今天购物中心竞争很白热化。市场提供的消费选择是多元的,但消费群体是个性的。面对这样的消费群体,购物中心该做什么?张志刚提出,给自己的项目,每一个项目都有一个定位口号,是利于消费者记忆的标签,有助于推广。商城一定要给到消费者打到这样强烈的标签,这样让他购物的时候,还没有上车之前,已经做好选择了,如果你没有这些足够的标签,他在脑袋里头不会有你的商城,不会很轻易作为他的第一选择。

  5

  王威

  并购在建购物中心最难 建议尽早变现

永正资本CEO 王威永正资本CEO 王威

  王威表示,做并购最难,但是购物中心是最难的,复杂程度也是最高的。从商业地产来说,它有一个时机,变现的时机。商业地产从开发、建设到开业,要等到相对来说商场成熟。之后就有一个拐点,是增长率的下降,头几年增长率高,然后平稳一些。经过改造,可能又有一次大的增长。

  从并购来说,地产有不同的阶段,土地、在建工程、新开业和成熟物业。在建工程最难,土地阶段是一张白纸,你的规划等都是可变的,新的业主方和新的投资人都可以按照自己的意愿做设计,成熟物业也是很简单的。最难的是在建工程,定好了,规划就不能改了,但是你未来又没有开业,到底租金多少钱,业态能否成功是不清楚的,这一阶段是最难做的。我建议大家要变现要么尽早变现,要么成熟物业变现。

  6

  邓启邦

  并购在建购物中心最难 建议尽早变现

香港意汇商业设计CEO 邓启邦香港意汇商业设计CEO 邓启邦

  在网络时代、5G时代,商业空间有很多的流量、竞争对手。如何带来更多的人流让商城更有生命力?邓启邦提出“广场舞理论”是更好地发展商业的方向。

  “为什么每天广场阿姨们不管刮风下雨都会在广场聚会呢?我认为她喜欢这个广场舞,不在于这个商城有多好。商城都有在不停地反思,商城怎么好、怎么漂亮,但是为什么不能吸引这么多的人做社交呢?慢慢发展、研究、去探讨,我们公司出了一个社交互动商业系统,是基于兴趣、爱好等社交手段形成圈层,我们要打造粉丝经济。”

  对于在哪个阶段做这个事情?又是如何打造?邓启邦表示,传统型的商业,所有想法都是从商品出发,招完商以后卖给客户。而粉丝经济是倒过来的,我们先发展好人脉关系、知道客户、粉丝、客群需要什么东西,然后再做营销,给他合适的产品。

  “产品倒过来是很精准的,是要给我客户更好的东西,会更清楚要什么东西。SNSD系统有三个重要的环,线下活动的实体空间,社交活动线上的工具,社交活动推广,才是一个完整的SNSD系统。这个系统应该是在什么时候做起来呢?我们认为应该在品牌落位的时候,探讨我们需要什么人、需要什么社交场所以及社交活动。”

 7

  高端对话

  如何有效盘活存量商业资产

  在实操主题论坛上,嘉宾围绕主题为《如何有效盘活存量商业资产》的对话中表达自己的见解。

  万达商业管理集团有限公司总裁助理许粉表示,这两年万达对老项目的更新、升级的力度比较大,石景山万达开业是2009年,进入成熟期,第六、七年它的增长就会受到影响和瓶颈。基于此,我们逐步地释放一部分主力店的面积,也就是坪效比较低的面积来提升收益,盘货存量资产,收益的提升是很关键的因素。在2017年做了改造,大的主力店国美的区域改造成主题街区,因为在石景山区域居住首钢的居民,对首钢有一些情结,所以做了一条厂东门1919,首钢整个厂貌还原,这一街区运营一年多的时间,整个的客流是基于之前的业态翻了四倍,收益大概也增长了60%。所以说可能通过改造盘活存量资产,这是比较有效提升收益的方式。

  北京广安商业管理有限责任公司总经理胡望林表示,做轻资产运营,第一个是要挖掘、理解、创新它在地的地域文化,然后是融合,就说存量资产要把它去盘活,最重要的是让他有灵魂,有在地地域文化的灵魂,最高的商业价值和生活方式的最高形式,就是我们把传统的购物中心、百货,路边消费的形式转为精神消费,把精神消费融入到商业、生活中去,就是存量资产的最高价值。

  恒太商业管理有限公司总裁胡芳园表示,存量物业是目前行业比较大的问题也是比较大的机会,有两个方向,标准化物业来处理轻资产主要是在中小城市,大量的房开商感觉容易,其实商业是很难的事情,看上去简单,但是不容易,每一个环节都不能错,这个路要交给专业的商业管理公司来做。另外一个是非标的,这可以做行业创新和突破的事情。能给行业带来新鲜的变化,我特别欣赏您刚才讲的酒店的产品,这是我们做行业很棒的部分,永远可以去尝试,消费者的行为永远在变化,我们永远可以去尝试。

  安徽爬踢酷文化旅游发展有限公司董事长王跃表示,从管理的角度,试一下小镇的管理,把各种各样的人集合在一起,要做一千个特色小镇,中国都在做模型的过程中,把小镇,包括把湖南卫视,天天向上,快乐大本营,我是真正男子汉、我是歌手等这么好的IP,全国一年收视率700亿。湖南卫视全国第一名就是全球第一名,它一定是行业当中流量最大的,将主题乐园我们进行异业联盟。

  北京博锐尚格节能技术股份有限公司副总裁窦强表示,现在云技术发展特别快,要把云技术、物联网加到存量资产里面去,要做到“云飞大保健”:“大”是要拥抱大数据,用大数据做资产的运营。“保”是做资产的管理时,一定要有非常好的运行的保障。保障不得力,资产做得再美好,可能消费者也不愿意去。“健”是什么?就是健康资产。我们整个的项目、商场也好、酒店也好,办公楼也好,进去以后我们有一个健康的环境,大家爱去。

  无锡市云隐东方酒店管理有限公司董事长吕邵苍表示,存量资产作为设计师来说,更关心城市的老旧物业,尤其是大量的这种2012年之前的社区物业,包括很多政府手上的存量资产,都有存在盘活的意义和价值。通过商业的这种创新、设计的这种创新,以及新的品牌力量的植入,形成一个系统性全新的新商业、新物种,形成存量资产盘活里面非常重要的一个内容。设计在这里面起了非常重要的作用,是基于人们对美好生活需求的向往。一大波中产阶级对美和美学有更高的需求,设计同时跟资产管理、投资资产回报串联在一起,形成了新的体系。

  8

  全联房地产商会商业地产研究会理事工作会圆满落幕

RET睿意德董事 索珊RET睿意德董事 索珊

  索珊发布《2019中国购物中心与品牌商发展信心调查报告》。

  4月13日,2019中国商业地产行业发展论坛(第十六届)商业年会中的重头戏——全联房地产商会商业地产研究会理事工作会圆满落幕,会议对商业地产+创新产业跨界整合战略进行探讨,期间也对新能源汽车与商业地产产业基金会成立进行相关说明。

“广场舞”理论,商业地产必修

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 9

  2019中国商业地产行业发展论坛圆满落

“广场舞”理论,商业地产必修

  本次中国商业地产行业发展论坛2019(第十六届)年会,自4月11日起至13日,为期三天的2019中国商业地产行业发展论坛于今日圆满落。

  在“新形势 新思维 新动能”主题下,百位实干家同台论道,千人跨界分享交流,本次年会分为新形势、新动能两大主论坛,运营、创新、实操三大主题论坛,围绕城市更新创新、新商业动能、新消费市场特点、商业地产REITs发展趋势、商业地产运营以及盘活商业存量资产等,精彩论剑。意犹未尽?让我们共同期待中国商业地产行业发展论坛第十七届年会。思考永不止步。